Самый быстрый и эфффективный способ - это  продажа квартиры так называемым методом  аукционной конкурентной продажи!  

Только в этом случае можно утверждать, что Вы действительно дорого продали квартиру,  так как покупатель был самый щедрый!

И он предложил самую высокую цену из всех( а приходят от 20 до 80 покупателей за время просмотра)

В настоящий момент, когда количество сделок сократилось втрое, и средний срок экспозиции объектов вырос до 1 года,  способ продать Вашу недвижимость - это продать её с аукциона по методике Александра Санкина и Билла Эффроса. Этот метод является наиболее быстрым и обеспечивает наилучшую цену продажи объекта (обычно несколько выше рыночной  или даже сильно выше рыночной - на 10-20% в зависимости от ситуации). А сроки экспозиции объекта недвижимости уменьшаются в 3 раза! Наилучшая возможная цена продажи объекта достигается в том случае, когда объект представляется по возможности наибольшему числу покупателей, которым он может быть интересен. В результате торгов между большим количеством заинтересованных потенциальных покупателей и достигается максимальная цена объекта.

Лучшее превышение цены ожидания собственника, которое произошло в результате моей работы - 12.500.000р. !!!

Аукционный метод продаж недвижимости в сравнении с традиционным можно сравнить с ловлей рыбы сетью в противовес рыбалке с удочкой.

 Методика состоит в следующем:

1. В течение примерно 2х недель проводится массированная рекламная кампания в соответствии с выработанным маркетинговым планом. Просмотры объекта назначаются на заранее выбранные дни (обычно два дня - среда/четверг вечером и суббота/воскресенье)

2. В дни просмотра квартира показывается максимально возможному числу заинтересованных покупателей. По окончании просмотра покупатели (при желании) заполняют оферту, в которой указывают за какую цену они готовы приобрести квартиру

3. Организатор аукциона проводит переговоры по итогам оферт с потенциальными покупателями и выбирает наилучшие предложения, которые  позже передает собственнику!

4. Собственник принимает решение устраивает ли его это наилучшее предложение. Если предложение в чем-то не устраивает (например, по срокам выхода на сделку), то можно проводить переговоры с остальными потенциальными покупателями, чье предложение не стало лучшим (т.е. со вторым,третьим и т.п.) Важно. Если по каким-то причинам предложение собственника не устроило- он не обязан продавать квартиру!!!!

Почему эта методика работает:

1. Объект недвижимости получает наилучшую возможную экспозицию на рынке, его рассматривает максимальное число заинтересованных покупателей, в результате чего и получается самая высокая цена для продавца.

2. Решение о покупке недвижимости принимается, как правило, после просмотра объекта. Если квартира понравилась, то потенциальный покупатель может за неё поторговаться. За картинки на сайте даже с самым привлекательным описанием торговаться никто не будет. Максимальное число просмотров заинтересованными покупателями - это верный путь к получению максимальной цены

3. Потенциальный покупатель, наиболее заинтересованный в приобретении объекта, видит, что на объект есть спрос и осознает, что объект будет продан. Поэтому потенциальный покупатель вынужден повышать цену.

4. Среди нескольких десятков потенциальных покупателей обязательно найдутся покупатели с сильной мотивацией для покупки конкретной квартиры. Потенциальному покупателю могут быть ценны местоположение, дом, состояние квартиры, планировка (или перепланировка), удобный этаж, быстрый выход на сделку - и такие мотивированные покупатели готовы платить более высокую цену на аукционе.

А вот 5 Преимуществ этого метода по сравнению с традиционным способом продажи объекта недвижимости:

   

1. При  аукционном способе цена Рыночная или несколько выше рыночной
 

2.  Аванс через месяц (если собственник принимает результаты аукциона)

 

 3. Торги только вверх, поскольку покупателей много


 4. Инициатива за продавцом - он выбирает наилучшее из предложений от покупателей

  

 5. Определенные сроки выхода на сделку

 

Примерный график продажи объекта с аукциона:

1-я неделя - снятие объекта с рекламы (если ранее рекламировался)

2-3-я недели - массированная рекламная кампания в соответствии с маркетинговым планом

Конец 3-й недели - показы объекта

3-4 дня 4й недели - переговоры с потенциальными покупателями, принятие решения, принятие аванса/задатка

Что требуется от собственника объекта недвижимости:

1. Продажа объекта с аукциона возможна только на условиях эксклюзивного договора. Проведение аукциона - очень сложная процедура, она может быть запущена только после подписания договора. Кроме того, организатор аукциона берет на себя определенные финансовые обязательства перед контрагентами, они должны основываться на договоре с собственником объекта.

2. Все переговоры ведутся только через организатора аукциона. Должна быть исключена ситуация, при которой организатор аукциона предлагает потенциальным покупателям объект по цене 12, в то время как один из покупателей выходит напрямую на собственника и договаривается с ним о цене 10.

3. В дни показов объект должен быть максимально обезличен. 

 

 Типичные возражения и их разбор .  Разбирал мой коллега Юра Юфряков.

Должен сразу сказать, что, как правило, против продажи квартира с аукциона возражают собственники, которые не имеют мотивации на продажу квартиры, а предпочитают заниматься чем-то другим - "оценить квартиру", "попробовать продать", "дождаться своего покупателя" и т.п. Тем не менее, я попробую собрать в этом разделе несколько типичных возражений и разобрать их.

1. А вдруг все покупатели предложат на аукционе только стартовую цену и никто не захочет предложить цену выше?

Поскольку возражение встречается часто - я отсканировал несколько реальных оферт с реального аукциона и выложил их на сайте. Можете убедиться - цена действительно растет! 

2. А что если цена, которую мы получим на аукционе, меня не устроит?

Очень важно понимать сколько действительно стоит Ваша квартира. Квартира стоит ровно столько, сколько за неё готов заплатить покупатель. На аукционе Вы получаете максимально возможное количество предложений от реальных покупателей, из которых можете выбирать наилучшее предложение. Аукцион - самый честный и эффективный метод оценки Вашей квартиры. Решение остается за Вами -продавать квартиру по максимально возможной цене или мечтать о нереальных ценах.

3. Давайте лучше поставим цену повыше, чтобы потом можно было поторговаться с потенциальным покупателем.

Поскольку продавцы недвижимости очень часто делают эту ошибку - завышают цену на свою недвижимость - с этим возражением приходится сталкиваться постоянно. На чем основано это возражение? Оно основано на повседневном опыте: если я продаю картошку на рынке, то лучше я поставлю цену повыше, а когда придет покупатель - я сделаю ему скидку. Однако есть кардинальное отличие между продажей картошки на рынке и продажей квартиры - количество покупателей на рынке, которые проходят мимо Вашего прилавка с картошкой, не сильно зависит от Вашего ценника, в то время как количество просмотров квартиры критически зависит от заявленной Вами (или Вашим эксклюзивным агентом) цены. Поэтому начинать надо с низкой цены (потому что по низкой цене Вы найдете больше покупателей) - тогда Вы получите большое количество просмотров и найдете наиболее заинтересованного покупателя, который и заплатит максимальную цену.

4. А вдруг Вы продадите квартиру по цене, которая меня не устроит?

Работа риэлтора - сделать клиенту интересное предложение. Клиент может это предложение либо принять, либо не принять. В конечном счете сделка продажи квартиры делается клиентом - именно он подписывает договор купли-продажи. Риэлтор или агентство никак не могут принудить клиента пойти на невыгодную сделку. Продать квартиру без Вас вопреки Вашей воле - невозможно!

5. В соседнем подъезде такая же квартира выставлена по цене X млн.руб. Я хочу столько же - что я, хуже что ли?

Весьма распространенная ситуация, которая регулярно повторяется. Допустим, за квартиру предлагают по итогам аукциона 11 млн.руб., а аналогичная квартира в соседнем подъезде выставлена за 12 млн.руб. Какова рыночная цена квартиры? Конечно, 11 млн.руб., поскольку за эту цену можно сделать сделку, на эту цену есть покупатель. По цене 12 млн.руб. сделать сделку невозможно - реальных покупателей на эту цену нет. Более того, ничто не мешает собственнику квартиры в соседнем подъезде повысить цену до 13 млн.руб. или 15 млн. руб. Означает ли это, что квартиры выросли в цене? Конечно нет! Это лишь означает, что данный конкретный собственник неадекватно оценивает свою недвижимость.

6. Я не хочу, чтобы мои соседи знали о том, что я продаю квартиру

Соседи - наиболее вероятные покупатели на покупку Вашей квартиры, именно они могут предложить наилучшую цену. Поэтому в первую очередь о продаже квартиры надо оповестить соседей. Если Вы действительно продаете квартиру - не все ли Вам равно что скажут соседи, когда Вы уедете? Или, возможно, Вы не так уж и хотите продавать?

Риэлтор Александр Асташкин

 г.Москва, Ольховская ул, 40/12.

 

Пожалуйста, предупредите меня, если захотите приехать в офис!

пн- пт 9:00-18:00   8 (965) 336 88 55